Steuern sind im Immobilienbereich oft der Unterschied zwischen einer guten Entscheidung und einer teuren Überraschung. Denn ob Kauf, Besitz, Vermietung oder Verkauf: Fast jede wichtige Entscheidung rund um Immobilien kann steuerliche Folgen haben.
Viele Eigentümer beschäftigen sich erst spät mit dem Thema – zum Beispiel, wenn der Notartermin bevorsteht, der Verkaufspreis feststeht oder die erste Steuerfrage vom Finanzamt kommt. Besser ist es, steuerliche Punkte frühzeitig mitzudenken.
Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Steuern im Immobilienbereich verständlich und praxisnah. Er ersetzt keine individuelle Steuerberatung, hilft Ihnen aber, die richtigen Fragen zu stellen und typische Fehler zu vermeiden.
Viele Eigentümer schauen zuerst auf den Kaufpreis, Verkaufspreis oder die monatliche Miete. Entscheidend ist jedoch, was nach Kosten und Steuern tatsächlich übrig bleibt.
Steuern wirken sich in mehreren Situationen aus:
Steuern sind deshalb kein reiner Papierkram. Sie sind ein wichtiger Teil der wirtschaftlichen Betrachtung einer Immobilie.
Im Immobilienbereich gibt es vier typische Situationen, in denen Steuern besonders relevant werden.
Beim Kauf fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Sie gehört zu den wichtigsten Kaufnebenkosten und muss bei der Finanzierung eingeplant werden.
Während des Eigentums fällt regelmäßig Grundsteuer an. Sie betrifft Eigentümer laufend und gehört zu den regelmäßigen Kosten einer Immobilie.
Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Einnahmen und abzugsfähige Kosten müssen steuerlich berücksichtigt werden.
Beim Verkauf kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Umgangssprachlich wird hier häufig von Spekulationssteuer gesprochen.
Die Grunderwerbsteuer fällt in der Regel beim Erwerb einer Immobilie an. Nach § 1 Grunderwerbsteuergesetz unterliegen Kaufverträge über inländische Grundstücke grundsätzlich der Grunderwerbsteuer.
Für Käufer ist sie besonders wichtig, weil sie zusätzlich zum Kaufpreis anfällt. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten und beeinflusst damit, wie viel Eigenkapital benötigt wird.
Typische Kosten beim Immobilienkauf sind:
Wer nur den Kaufpreis kalkuliert, plant zu knapp. Gerade bei der Baufinanzierung kann die Grunderwerbsteuer entscheidend dafür sein, ob das Eigenkapital ausreicht.
Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber „Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf“.
Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer auf Grundbesitz. Sie betrifft Eigentümer regelmäßig und wird von den Gemeinden erhoben.
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Grundlage der neuen Regeln und der neuen Hebesätze der Gemeinden erhoben. Viele Eigentümer haben dafür bereits Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag erhalten.
Für Eigentümer bedeutet das:
Die Grundsteuer ist besonders bei langfristiger Kostenplanung wichtig. Für Eigennutzer gehört sie zu den laufenden Wohnkosten. Bei vermieteten Immobilien spielt sie auch in der Betriebskostenbetrachtung eine Rolle.
Beim privaten Verkauf einer Immobilie kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen. Gemeint ist nicht der gesamte Verkaufspreis, sondern der Gewinn aus dem Verkauf.
Nach § 23 Einkommensteuergesetz gehören private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken grundsätzlich dazu, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
Vereinfacht gesagt: Wird eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn verkauft, kann dieser Gewinn steuerpflichtig sein.
Wichtige Punkte sind:
Typische Stolperfallen sind:
Vor einem Verkauf sollte deshalb immer geprüft werden, ob steuerliche Folgen entstehen können.
Für selbst genutzte Immobilien gibt es eine wichtige Ausnahme. Nach § 23 EStG sind Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen ausgenommen, wenn sie im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
In der Praxis wird häufig von der Eigennutzungsregel oder der Drei-Kalenderjahre-Regel gesprochen.
Wichtig ist:
Gerade bei Trennung, Erbschaft, Auszug, Zwischenvermietung oder geplantem Verkauf innerhalb kurzer Zeit lohnt sich eine frühzeitige Prüfung.
Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber „Immobilienverkauf – vom ersten Gedanken bis zur Schlüsselübergabe“.
Wer eine Immobilie vermietet, erzielt in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese Einkünfte müssen steuerlich erklärt werden.
Dabei werden nicht einfach die Mieteinnahmen besteuert. Entscheidend ist der Überschuss aus Einnahmen und abzugsfähigen Kosten.
Typische Einnahmen sind:
Typische Kosten können sein:
Nicht jede Ausgabe ist sofort vollständig abziehbar. Deshalb ist eine saubere Einordnung wichtig.
Ein wichtiger steuerlicher Begriff bei vermieteten Immobilien ist die AfA. AfA steht für Absetzung für Abnutzung.
Dabei wird der Gebäudewert über einen längeren Zeitraum steuerlich abgeschrieben. Wichtig ist: Grund und Boden werden grundsätzlich nicht abgeschrieben, sondern nur das Gebäude.
§ 7 Einkommensteuergesetz regelt die Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden. Für bestimmte Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, nennt das Gesetz eine jährliche AfA von 3 Prozent; bei anderen Gebäuden gelten je nach Fall andere Sätze.
Für Eigentümer vermieteter Immobilien ist die AfA wichtig, weil sie die steuerliche Betrachtung über viele Jahre beeinflussen kann.
Besonders wichtig sind:
Eine falsche Aufteilung kann sich langfristig auswirken. Deshalb sollte die AfA bei vermieteten Immobilien sorgfältig geprüft werden.
Bei Immobilienmaßnahmen entstehen häufig steuerliche Fragen. Nicht jede Ausgabe wird gleich behandelt.
Vereinfacht kann man unterscheiden zwischen:
Kleinere Reparaturen oder Instandhaltungen können unter bestimmten Voraussetzungen schneller steuerlich berücksichtigt werden. Größere wertsteigernde Maßnahmen können dagegen über längere Zeiträume verteilt werden müssen.
Bei selbst genutzten Immobilien können energetische Maßnahmen unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich begünstigt sein. § 35c EStG regelt eine Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden.
Wichtig ist: Vor größeren Maßnahmen sollte steuerlich geprüft werden, wie die Kosten eingeordnet werden. Das gilt besonders bei vermieteten Immobilien, bei Sanierungen kurz nach dem Kauf und bei energetischen Maßnahmen.
Viele steuerliche Probleme entstehen nicht durch Absicht, sondern durch fehlende Planung.
Typische Fehler sind:
Wer diese Fehler kennt, kann viele Risiken vermeiden.
Diese Fragen helfen bei der Vorbereitung:
Diese Checkliste ersetzt keine Steuerberatung, hilft aber dabei, die wichtigsten Punkte rechtzeitig zu erkennen.
Nein. Ob Steuern anfallen, hängt vor allem von Haltedauer, Nutzung und Gewinn ab. Bei selbst genutzten Immobilien oder Verkäufen außerhalb der relevanten Fristen kann ein Verkauf steuerfrei sein.
Umgangssprachlich meint Spekulationssteuer die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen innerhalb bestimmter Fristen. Maßgeblich ist § 23 EStG.
Ein Verkauf kann steuerfrei sein, wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Grundlage der neuen Regeln und der neuen Hebesätze der Gemeinden erhoben. Eigentümer sollten Bescheide und Objektangaben sorgfältig prüfen.
AfA bedeutet Absetzung für Abnutzung. Bei vermieteten Immobilien kann der Gebäudewert über die Nutzungsdauer steuerlich abgeschrieben werden. Grund und Boden sind dabei grundsätzlich nicht abschreibbar.
Das hängt von Nutzung, Art der Maßnahme, Zeitpunkt und steuerlicher Einordnung ab. Reparaturen, Modernisierungen und Herstellungskosten werden steuerlich unterschiedlich behandelt.
Prüfen Sie vor dem Verkauf Haltedauer, Eigennutzung, Vermietungszeiten, Anschaffungskosten, Modernisierungsnachweise und mögliche steuerliche Folgen. Klären Sie offene Fragen vor dem Notartermin.
Steuern im Immobilienbereich sollten nicht erst am Ende betrachtet werden. Sie gehören von Anfang an zur Planung – beim Kauf, bei der Vermietung, bei Modernisierungen und beim Verkauf.
Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Spekulationssteuer, Eigennutzung, Werbungskosten, AfA und Modernisierungskosten können den wirtschaftlichen Erfolg einer Immobilienentscheidung deutlich beeinflussen.
Wer frühzeitig prüft, Unterlagen sammelt und steuerliche Fragen vor wichtigen Entscheidungen klärt, vermeidet typische Fehler und gewinnt mehr Sicherheit.
Der wichtigste Grundsatz lautet: Nicht der Preis allein zählt, sondern das Ergebnis nach Kosten, Steuern und Risiken.
Leon Chase
Selbstständiger Immobilienmakler Region Hameln-Pyrmont
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